S’opposer à la démolition-reconstruction - extrait #3
FAIRE AVEC
S’opposer à la démolition-reconstruction par la pratique architecturale
Extrait n°3 de mon mémoire d’habilitation à la maitrise d’oeuvre en mon nom propre (HMONP)
Sous la direction de Christine Leconte
De quels leviers disposent les architectes pour inciter à la rénovation plutôt qu’à la démolition-reconstruction du bâti ?
3. Historique des politiques de démolition et du rôle de l’architecte dans la transformation du bâtiment
4. Les acteurs du projet de démolition ou de transformation
II. Le rôle de l’architecte dans le processus de maintien en place du bâtiment
1. L’architecte, l'intérêt public et le devoir de conseil
On a vu que les diagnostics sont très souvent effectués par des bureaux d’études. L’architecte peut aussi s’investir dans cette partie de son métier qui n’est pas que l’affaire des ingénieurs : “Outre l’établissement du projet architectural, l’architecte peut participer notamment aux missions […] (de) conseil et expertise ”¹. L’architecte même s’il n’est pas dans son rôle classique de concepteur a un rôle très important à jouer dans les diagnostics des bâtiments. En effet, l’entretien d’un bâtiment ou la détection de problématiques structurelles, thermiques en amont peuvent permettre très souvent de maintenir le bâtiment habité, et donc d’éviter sa démolition. L’architecte, dans son rôle d’expert, peut aussi identifier les raisons qui font qu’un bâtiment ne fonctionne pas en l’état et proposer des solutions aux occupants.
L’architecte a une fonction importante à jouer dans le processus qui conduit à la rénovation d’un bâtiment. Il est le lien privilégié entre tous ces interlocuteurs puisqu’il travaille à la fois pour l’intérêt de la maîtrise d’ouvrage mais aussi pour l’intérêt public. Pour rappel, la loi du 3 janvier 1977 affirme que “L’architecture est une expression de la culture et qu’en conséquence, la création architecturale, la qualité des constructions, leur insertion dans le milieu environnant, le respect du paysage naturel et urbain ainsi que du patrimoine sont d’intérêt public”. L’architecte a donc un devoir d’intérêt public mais aussi de conseil envers la Maîtrise d’ouvrage. C’est au travers de la mission de conseil qu’il peut favoriser la rénovation. On sait que 58% des architectes jouent ce rôle de conseil en proposant régulièrement une alternative à la démolition et qu’à l’inverse 24% des architectes n’en proposent jamais.
Pourtant, souvent la maîtrise d’ouvrage est ouverte à la question comme dans le cas de la transformation des bâtiments de l’ancien lycée hôtelier Jean Quarré à Paris en Médiathèque et maison des réfugiés par Philippe Madec. Pour le concours, la maîtrise d’ouvrage publique n’avait ni imposé la rénovation ni la démolition-reconstruction du bâtiment présent sur le terrain. Si certains architectes ont favorisé la démolition pour reconstruire en neuf, Philippe Madec a décidé de proposer de conserver le bâtiment existant. A l’issue du dialogue compétitif, la maîtrise d’ouvrage a finalement choisi l’option de rénover en décidant de confier le projet à l’architecte.
Mais parfois, proposer ne suffit pas, c’est par exemple le cas d’un projet d’Anne Lacaton et Jean-Philippe Vassal qui n’a jamais vu le jour à Saint-Nazaire. Dans ce cas, le promoteur voulait démolir puis reconstruire un bâtiment de 36 logements. Les architectes avaient alors réalisé une étude de faisabilité dans laquelle ils conservaient le bâtiment, en opposition avec le programme confié par la maîtrise d’ouvrage. Si cette tentative de rénovation n’a pas retenu l’intention de la maîtrise d’ouvrage, elle a tout de même permis, selon Anne Lacaton, d’ouvrir un dialogue, une discussion avec le maître d’ouvrage qui donnera lieu, plus tard, à la rénovation d’autres logements. Le principe qu’elle avait conçu pour cette étude de faisabilité sera quant à lui utilisé pour la rénovation de la Tour Bois le Prêtre.
Si dans l’exemple de la bibliothèque de Philippe Madec à Paris, le simple fait de le proposer suffit à convaincre, lorsque l’on interroge les architectes qui proposent la rénovation ils expriment que dans 52% des cas le maître d’ouvrage ne suit par leur conseils et préfèrent démolir puis reconstruire.
On sait que dans 65% des cas c’est le coût de la rénovation, dans 64% la complexité de la rénovation ou encore dans 60% des cas l’incompatibilité avec le programme qui sont évoqués par le maître d’ouvrage pour renoncer à un projet de rénovation. Si ces raisons sont tout à fait valables elles peuvent ensuite être contrebalancées par d’autres arguments, il suffit pour ce faire, d’activer les leviers à disposition de l’architecte pour convaincre. Alors de quels leviers disposent les architectes pour convaincre la maîtrise d’ouvrage de rénover plutôt que de démolir pour reconstruire ?
¹ Archigraphie du 23 juin 2022/2023 https://www.architectes.org/
On a vu que dans 65% des cas le coût du projet de rénovation est mis en cause face au coût du neuf. Pourtant si on compare deux projets à surfaces équivalentes, la rénovation n’est pas plus chère en particulier si on prend en compte le coût de la démolition d’un bâtiment existant. Il existe plusieurs manières de pallier cette impression de surcoût. On peut par exemple, comme c’est le cas pour la Tour bois le Prêtre de Lacaton & Vassal, proposer d’utiliser le budget qui aurait été mis dans la démolition pour transformer l’existant si c’est possible. Pour ce projet les architectes ont économisé 60% de ce qu’aurait coûté le même projet en démolition-reconstruction.
Mais parfois la différence de coût entre une rénovation et une démolition-reconstruction est moins évidente. On peut alors, comme c’est le cas pour le projet de rénovation d’un ancien corps de ferme en logements sociaux à Domaize de Boris Bouchet, réaliser une étude de faisabilité pour les deux options. Pour ce projet, si le constat est finalement que d’un point de vue économique les deux options sont comparables. On peut lier cette étude économique à d’autres arguments et ainsi user d’autres leviers pour convaincre. C’est ce que suggère Patrick Bouchain : “N’est-ce pas plus cher de réhabiliter plutôt que de démolir et reconstruire ? D’un point de vue purement économique, on peut éventuellement discuter. D’un point de vue philosophique (ne pas rayer de la carte le passé des gens) et écologique (éviter les norias de camions chargés de gravats), je suis persuadé que la réhabilitation est beaucoup plus rentable !”¹. C’est aussi le calcul fait par Jean-Philippe Vassal pour le projet de la Tour Bois le Prêtre où il estime que “l’énergie grise dépensée [pour le projet] c’est 74% moins qu’une démolition-reconstruction.” ²
Si l’argument de l’écologie est tout à fait convaincant, mais nécessite parfois d’être expliqué à la maîtrise d’ouvrage au travers d’une étude d’impact, il y a un argument qui parle à tous : celui de la qualité. On sait aujourd’hui que même vétustes les bâtiments existants ont été construits à une époque où les pièces étaient plus spacieuses tant en superficie qu’en hauteur sous plafond. C’est par exemple le cas des immeubles d’habitation des années 70. Ces bâtiments peuvent aussi avoir été construits dans des matériaux plus durables et solides comme pour de nombreuses maisons en zone rurale. Ces qualités tant volumétriques que matérielles sont très difficiles à obtenir aujourd’hui. Les immeubles de logements neufs répondent à des standards de superficie maximum et l’architecte a peu de chance de pouvoir sortir de ces normes. Tandis que construire une maison neuve en pierre ou en brique est aujourd’hui extrêmement coûteux du fait que peu d’artisans sont capables de le faire et que ce sont des matières premières très onéreuses.
Pour le projet de rénovation d’un ancien corps de ferme en logements sociaux à Domaize, on a vu précédemment que l’architecte Boris Bouchet a mis en place un double diagnostic, une double étude de faisabilité pour éclairer le choix de la maîtrise d’ouvrage. D’un point de vue économique les deux options sont comparables mais ici il active le levier de la qualité du bâtiment existant pour convaincre la maîtrise d’ouvrage. En effet, le bâtiment très abîmé est en pierre et même si un bâtiment neuf coûterait aussi cher, on ne saurait pas faire un bâtiment en pierre, avec des volumes comparables en neuf pour le même prix.
Les volumes c’est aussi ce qui a motivé la rénovation de la tour Zamansky courant des années 2000 par l’architecte Thierry Van de Wyngaert. Le bâtiment offre des volumes et des mètres carrés qu’il n’aurait pas été possible de construire aujourd’hui. La tour, située en plein cœur de paris, de 24 étages pour 88 mètres de haut sort totalement des règles du plan d’urbanisme. Si ici la rénovation a coûté plus de 3600 euros du m², les 6500 m² qui auraient été perdus si elle avait été démolie puis reconstruite comme ce fut envisagé un temps, auraient été définitivement perdus. Si l’argument économique n’aurait pas pu peser dans la balance tel que, en réalité le coût du foncier à Paris est extrêmement élevé. Finalement, si le levier activé ici est celui de l’évolution de la réglementation, l’argument économique a aussi pu convaincre. On remarque d’ailleurs que l’un des principaux avantages du bâtiment existant est justement le fait qu’il soit déjà là. Dans le cas du bâtiment à Saint-Denis sur lequel j’ai travaillé pendant ma mise en situation professionnelle, l’emprise quasi totale sur la parcelle et le retrait par rapport à la parcelle voisine aurait conduit, dans le cas d’une démolition-reconstruction à produire un bâtiment bien plus petit du fait du plan local d’urbanisme de la ville.
“Ce bâtiment existe, il est déjà là et que le démolir c’est toujours perdre quelque chose”³
Le bâtiment déjà là c’est aussi un bâtiment qui s’insère déjà, de fait dans son environnement. Dans le cas de son projet de logements sociaux à Domaize, Boris Bouchet utilise cet argument. Le “déjà là” c’est non seulement la ressource existante, les matériaux existants, les mètres carrés existants, mais c’est aussi un bâtiment qui a toujours été là. Le paysage s’est déjà adapté à ce bâtiment, les habitants du village aussi. Le bâtiment a déjà sa place ici. Si en zone rurale cet argument paraît évident, en zone urbaine c’est aussi le cas et même encore plus. Les bâtiments voisins peuvent être mitoyens, les habitants des alentours ont toujours vu ce bâtiment et s’en sont accommodés. Démolir pour reconstruire c’est aussi perturber un paysage qu’il soit urbain ou rural. Au contraire, en rénovant, on ajoute un plus, on transforme, on ‘’améliore’’ le bâtiment. Le projet de médiathèque de Philippe Madec illustre bien cette idée de déjà là, le bâtiment préexistant est présent, il permet aux habitants des alentours de se projeter plus facilement, de se l’approprier plus facilement. Ce bâtiment permet aussi le débat avec ces mêmes résidents, selon l’architecte “Réhabiliter le monde déjà là c’est réhabiliter un monde habité.”⁴
Dans ce sens, l’argument social est selon moi l’un des plus convaincant pour persuader de rénover plutôt que de démolir pour reconstruire. C’est très souvent le levier qu’active Anne Lacaton, Jean Philippe Vassal et Frédéric Druot. Pour le projet de transformation de la Tour Bois le Prêtre c’est ce levier qui est activé par les architectes. Ici les occupants étaient réticents à la démolition de leur immeuble et au fait de le quitter en dépit du fait qu’il soit en mauvais état. Le projet a été conçu de sorte que les résidents puissent rester dans l’immeuble pendant toute la rénovation grâce à un système de ré-organisation des familles au sein des appartements. Pour Anne lacaton, “ce qui était important pour nous c’était de se demander comment on pouvait améliorer considérablement les conditions de vie à l’intérieur de cet immeuble.”⁵ Pour ces deux exemples de projet, les habitants ont été intégrés au processus de modification du bâtiment, ce qui n’aurait pas pu être le cas si le bâtiment avait été détruit puis reconstruit de par l’éloignement des résidents, alors relogés ou encore par manque de projection des habitants alentours dans le cas de la médiathèque à Paris.
Bien que l’argument social soit aussi, très souvent l’argument qui pousse à la démolition, pour régénérer le quartier, on voit que souvent les habitants, malgré des conditions de vie difficile au sein d’immeubles désuets, abimés voir insalubres, veulent rester chez eux. En effet, les habitants sont très souvent attachés à leur lieu de vie, à leur vie de quartier, à leur voisins. Selon Patrick Bouchain “Il y a quelques semaines, le 20 heures de France 2 nous montrait l’implosion spectaculaire d’une barre HLM à Meaux. Est-ce ainsi que l’on fera la ville de demain ? Démolir, c’est négatif ! Si l’on continue comme ça à violenter les gens et les territoires, la ségrégation à l’œuvre aujourd’hui ne peut que s’amplifier, avec la ville-centre figée dans ses vieilles pierres touristiques – et la spéculation foncière qui l’accompagne – et des périphéries de plus en plus banales, étendues, abandonnées, invivables.”⁶
Pour conclure, on peut se reposer sur les propos de Luc Mentha dans rénover au lieu de démolir : “renoncer à la démolition de bâtiments pouvant encore être assainis n’est pas seulement judicieux pour lutter contre le changement climatique et préserver les bâtiments protégés, mais aussi avantageux du point de vue des locataires. Les rénovations peuvent souvent être effectuées sans que les immeubles soient vides et limitent ainsi les augmentations massives de loyer qui interviennent régulièrement dans les projets de construction neuve.” ⁷ On note qu’en étudiant 4 projets on retrouve une multitude d’arguments possibles à activer pour convaincre la maîtrise d’ouvrage de rénover plutôt que de démolir pour reconstruire. Mais si les arguments économiques, écologiques, de qualité, de
réglementation, d’insertion du bâtiment dans l’environnement ou encore sociaux peuvent certainement convaincre une maîtrise d’ouvrage, l’architecte doit, dans certains cas, convaincre d’autres acteurs, comme les acteurs politiques de la ville.
¹ Patrick Bouchain interview de Luc Le Chatelier, Plutôt que de dynamiter les immeubles, poussons les murs et les cloisons, Télérama, Publié le 20 Juillet 2007, en ligne : www.telerama.fr , consulté le 13 Juillet 2023
²Anne Lacaton & Jean-Philippe Vassal et Frédéric Druot, remise des Prix Global Award for Sustainable Architecture 2018, vidéo mise en ligne le 18 juin 2018 consultée le 06 08 2023 35 minutes
³ Boris Bouchet, Nouvelles Richesses, Conférence Cycle Matières, le 308 – Maison de l’Architecture d’Aquitaine, le 29 septembre 2016, 34 minutes et 35 secondes, disponible en ligne à l’adresse suivante : https://www.youtube.com/watch?v=kWU_YCJ62To
⁴ Philippe madec dans Réhabi[li]ter #9 – Objectifs réhabilitation 2050 : l’imaginaire comme levier, diffusée le 14 décembre 2021, 2 heures et 4 minutes, consulté en ligne le 06 08 2023
⁵Anne Lacaton, Les leçons inaugurales de l’Ecole de Chaillot, Cité de l’architecture, 7 mars 2022.
⁶ Patrick Bouchain interview de Luc Le Chatelier, Plutôt que de dynamiter les immeubles, poussons les murs et les cloisons, Télérama, Publié le 20 Juillet 2007, en ligne : www.telerama.fr , consulté le 13 Juillet 2023
⁷ Rénover au lieu de démolir, Luc Mentha le 14 octobre 2022 disponible en ligne : www.patrimoinebernois.ch consulté le 06 08 2023
Sources :
Arguments en béton, Démolir ou réhabiliter ? L’architecture à l’épreuve de la crise écologique, Eve Szeftel, dans libération, le 22 mai 2023 www.liberation.fr (Article consulté le 06 08 2023)
Bilan mondial de l’action climat dans le secteur du bâtiment en 2020, publié le 14.05.21 et modifié le 19.05.21, en ligne sur le site de l’ordre des architectes : https://www.architectes.org (Article consulté le 28.05.23)
Global cement and concret industry announces roadmap to achieve groundbreaking ‘net zero’ Co2 emissions by 2050, publié le 12 octobre 2021, en ligne : https://gccassociation.org/ (Article consulté le 28.05.23)
Le sable, une ressource en voie de disparition, publié le 7 janvier 2023, en ligne : https://www.consoglobe.com/ (Article consulté le 28.05.23)
Le béton bas carbone est-il vraiment écologique ?, Anne-Elisabeth Bertucci, Ouest France, publié le 25 mai 2021, disponible en ligne : www.ouest-france.fr, consulté le 4 Août 2023
Chiffres clés – Filières d’usage, sur le site de la Veille économique mutualisée, Filière Forêt bois, vem-fb.fr, consulté le 9 Juillet 2023
Objectif « Zéro artificialisation nette » : quels leviers pour protéger les sols ?, par Julien Fosse, France Stratégie, Juillet 2019, en ligne sur www.strategie.gouv.fr, consulté le 06 08 2023
Architectes, ne cassez rien !, Philippe Bovet, dans Le Monde diplomatique, Juin 2012, page 22
Plus que jamais: rénover, réhabiliter, restructurer , reconvertir…, Antoine Renaud, article disponible en ligne sur le site du Pavillon de l’arsenal, www.pavillon-arsenal.com, consulté le 06 08 2023
Il faut se désintoxiquer de la technique et de la monoculture du béton, Philippe Madec, Le Monde, publié le 03 novembre 2019, en ligne : www.lemonde.fr, consulté le 08 Juillet 2023
87% des architectes ont dirigé des opérations de rénovation en 2020”, Archigraphie 2022/2023
Anne Lacaton, lors de la conférence Ne pas démolir, une position radicale, cité de l’architecture
Rapport – Objectif « zéro artificialisation nette » : quels leviers pour protéger les sols ?, Ministère de la transition écologique et solidaire, Juillet 2019
Anne Lacaton & Jean-Philippe Vassal et Frédéric Druot, remise des Prix Global Award for Sustainable Architecture 2018, vidéo mise en ligne le 18 juin 2018 consultée le 06 08 2023